깡통전세 전세계약 주의사항 4가지

 

깡통전세 쉽게 알아보기

 GET입니다.
오늘은 요즘 참 말이 많은 깡통전세에 대한 개념과, 전세계약시 주의해야 할 4가지에 대해 이야기해보려고 합니다.
*이 글은 재테크하는 아내, 구채희라는 유튜버의 영상을 요약한 포스팅입니다.
일단 깡통전세란 무엇인지 알아보겠습니다.
매매가가 기존 전세가 이하로 떨어져서, 집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우를 말합니다.
예를 들어, 1억짜리 집을 8천만원 전세금을 주고, 살고 있는데 집값이 7천만원으로 떨어지는 경우입니다.
전세가가 역전된다고 해서 역전세라고도 말합니다.

집주인이 어떻게든 돈을 마련해서 돌려준다면 참 다행이지만, 실상은 그렇지 않습니다.
집주인이 1억짜리 집은 전세를 주고, 그 전세금을 이용해 2천만원만 써서 갭투자를 합니다.
근데 이 갭투자가 잘못돼서 대출을 갚지 못하면, 은행은 이 집을 경매로 넘깁니다.
그러면, 집주인은 파산하고, 전세보증금은 날라가는 겁니다.
부동산 시장이 활기를 띨 때는 괜찮지만, 지금처럼 경기 침체 속에는 집값이 떨어지니 당연히 불안할 수밖에 없습니다.

그렇다면 깡통전세를 예방하는 방법이 있는지 지금부터 하나씩 이야기해보겠습니다.

 

전세계약 주의사항 4가지

1. 보증금과 근저당(집주인이 은행에게 대출받은 금액)이 매매가의 70%를 넘지 않는다.
집을 구할 때, 등기부등본을 떼어보실 겁니다.
이때 대출없는 집인 경우는 KB시세를 확인하시면 됩니다.
그 후, 내 전세보증금이 이 KB시세의 70%를 넘지 않으면 됩니다.

사실, 전세로 들어가는 집이 대출이 없는 경우가 가장 좋지만, 보통은 대출이 껴있습니다. 이걸 근저당이라고 합니다.
이 근저당과, 전세보증금이 매매가의 70%를 넘지 않는지 봐야합니다.
예를 들어보겠습니다.
시세가 3억원인 아파트의 전세를 들어갈까 고민중입니다.
이 집의 집주인은 은행에서 1억 대출을 받았습니다.
3억원의 70%는 2억 1천만원이니까, 내 전세보증금은 1억 1천만원을 넘으면 안됩니다.

왜 70%가 넘는지 살펴봐야 하겠습니다.
만약, 집이 경매로 넘어갈 경우를 대비해서입니다.
서울은 경매에 한번 유찰되면, 집값의 20%씩 가격이 떨어집니다.
일부 수도권, 지방의 경우는 한번 유찰시, 30%씩 가격이 떨어집니다.
그런데 보통 경매에서는 한번에 낙찰되기보다는, 한번 이상은 유찰되는 경우가 많습니다.
그래서 최소한의 마지노선으로 내 돈을 지키기 위해서 이 70%를 기억하라는 겁니다.

2. 잔금 치르는 전입신고와 확정일자를 반드시 받는다.
잔금 치르기 직전에 마지막으로 등기부등본을 한번 더 떼서 집주인이 새로 대출을 받지는 않았는지, 바뀐 게 없는지 확인하셔야 합니다.
그리고 이상이 없다면, 잔금 치르자 마자 계약서를 들고 동사무소에 가서 전입신고+확정일자를 받으셔야 합니다.
하루 이틀 미루다가 그 사이에 집주인이 대출을 받으면, 순식간에 임차인이 후순위로 밀려나기 때문입니다.
특히 전입신고가 중요합니다.
전입신고 다음 날 0시부터 세입자의 대항력(만약 경매에 넘어가더라도 내가 보증금을 다 받을 때까지 이 집에서 안 나가도 되는 권리)이 발생하기 때문입니다.
물론 전입신고만 한다고 완벽히 대항력이 발생하지는 않습니다.
만약 시세 3억원짜리 집을 2억 5천만원 은행에서 대출받은 후, 전세를 받은 경우는 은행이 먼저입니다.
그러니 대항력이 있으려면 근저당이 없고, 전입신고를 해야하는 겁니다.
*전세로 잘 살고 있는데, 중간에 전출하고, 다시 전입신고를 하면, 처음에 전입신고한 것은 효력이 사라집니다.

3. 전세권 설정하기
임대차 계약 시 보통 등기부에 '전세 ㅇㅇㅇ만원에 사는 세입자가 있음' 이런 표시가 없습니다.
전세권이란 등기부상에 이런 표시를 해주는 겁니다.
만약 임대차 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 안 돌려줄 경우, 이 전세권이라는 게 있으면 임차인이 집을 경매에 넘길 수 있습니다.
사실 이런 이유 때문에 대부분의 집주인이 안 해주는 게 보통입니다.
이 3번의 경우는, 전세권에 대해만 알고 계셔도 괜찮습니다.

4. 전세금 반환 보증보험 활용하기
집주인 동의없이 가입할 수 있으며, 보증기관이 대신 보증금을 돌려줍니다.
보증금 보증보험은 임대차 계약 만료 후 30일 지났는데 돈을 안 돌려줄 경우, 계약 기간 중에 전셋집이 경매나 공매로 넘어간 경우 등에 활용합니다.
주택도시보증공사 HUG와 SGI서울보증 두 곳에서 가입할 수 있습니다.
보통 임대차 계약을 맺고, 최대 1년이 넘어가기 전에 가입할 수 있습니다.
보험료는 보통 전세가의 0.2% 내외입니다.
*신혼부부이거나 다자녀가정, 저소득층은 보험료가 좀 할인됩니다.

이렇게 오늘은 세입자들이 어떻게 깡통전세에 대비할 수 있는지에 대해 알아봤습니다.
감사합니다.