부동산 PF 프로젝트파이낸싱 정의와 위험성

 

 

 

 

 

부동산 프로젝트파이낸싱이란

 

둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온) 사업조합이 결국 자금조달에 성공해 증권업계가 한숨 돌리고 있습니다.
다만, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크 문제는 여전히 이 업계의 취약고리로 작용할 것으로 전망됩니다.
여기서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)라는 건 대체 뭔지 알아보겠습니다.

PF는 사업에 자금을 조달하는 것을 의미합니다.
이 PF에서 포인트는 그 사업의 '미래 가치'입니다.
기업이 특정 프로젝트 사업만을 전담하는 별도의 회인 특수목적법인(SPC)을 설립합니다.
SPC는 사업 계획을 세우고, 이 사업의 미래 수익성과 미래 현금창출 능력을 담보로 내세우며 일반은행이나, 증권사, 국제금융기관 등으로부터 사업 자금을 모읍니다.
사업 종료 후, SPC는 자본주에게 투자 원금을 상환합니다. 사업 수익의 일부도 자본주들에게 나눕니다.
즉, 일반 기업들이 실체 있는 자산을 보여주며 돈을 빌리지만, PF는 사업의 미래 가치만으로도 자금을 모을 수 있다는 겁니다.
(이 단락은 더스쿠프 윤정희 기자의 기사를 참고했습니다.)

국내에서는 주택 및 사회간접자본 사업을 진행하는 건설사들이 주로 이 PF를 활용합니다.
한국신용평가에 따르면 자본 3조원 이상의 대형 증권사들의 부동산 우발부채 중 브릿지론과 중후순위본 PF가 차지하는 비중이 35.5%로 인 것으로 나타났습니다.
그런데 자본 1~3조원 규모의 중형 증권사들은 브릿지론과 중후순위본 PF 합산 비중이 무료 69.3%나 차지했습니다.
증권사의 규모가 낮아질수록 이 합산 비중은 점점 높아집니다.

 

프로젝트파이낸싱의 위험성

 

만약 부동산 시장이 침체되고, 미분양 등이 일어나면, 시행사 쪽에서는 금융회사에 돈을 갚기 어려워집니다.

그러면 금융회사는 큰 돈을 빌려주고도 돈을 받지 못해 기업 전체가 휘청일 수도 있다는 겁니다.

게다가 PF대출은 횡령 문제 등으로 사고가 빈번히 발생하기도 합니다.
이에 대해서는 15일 금융감독원은 문제를 해결하기 위해 영업·심사·자금송금·사후관리 등 업무의 담당 부서나 담당자 직무를 명확히 분리하도록 하고, 특히 PF대출 영업담당자는 공사 진척도(기성고)에 따른 대출승인, 자금송금 등 여러 업무를 담당할 수 없게 만들 방안을 마련했습니다.

이런 부동산 PF는 사실 전망이 좋다고 보기는 어렵습니다.

애초에 현재는 보이지 않는, 미래의 가치에 초점을 둔 투자다 보니 그렇기도 하고요. 사실 급격한 금리 인상이라던가, 레고랜드발 자금 경색 등으로 PF 시장이 위축되기도 했습니다.
(레고랜드 사태 : 강원중도개발공사가 레고랜드의 미래 가치에 대해 보증하자, 여러 자본주들이 이 레고랜드에 투자를 했습니다.

하지만, 강원중도개발공사가 지난해 회생신청을 하면서 실제로는 그 자본주들의 돈을 갚기 어렵다는 것이 일파만파 알려진 것입니다.

그래서 이제는 지방정부가 보증한 채권도 믿지 못하는 상황이 벌어지면서 전체적인 채권 시장이 얼어붙었습니다.)

이렇게 오늘은 PF에 대해 간단히 알아봤습니다.
읽어주셔서 감사합니다.