경매 말소기준권리 가 무엇인지 알아보기 ft. 등기부등본 내용

말소기준 권리 알아보기

 

경매 공부하고있는 GET입니다.

오늘은 말소기준권리를 알아보려고 합니다.

말소기준권리라고 하면 너무 어렵게 느껴질 수 있습니다.

그냥 간다하게 말하면 '기준' 이기 때문에 

말소기준권리 아래부분은 상관없고

말소기준권리보다 위에 그러니까 먼저 온 아이는 우리가 책임을 져야 합니다.

 

저도 말소기준 권리는 알고 있었습니다.

 

말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매 개시결정 등기 중 가장 먼저 등기된 권리를 말소기준 권리라고 이야기 합니다.

 

등기부등본을 빼보면 나와 있습니다.

등기부 등본에는 날짜별로 되어 있지 않습니다.

날짜가 중요합니다.

제가 아는 지인과 이야기 해보니

돈 많이 빌려준 사람 먼저지. 라고 이야기 했습니다.

아닙니다. 먼저 빌려준 사람이 기준이기 때문에 그 기준이 말소 기준 권리가 됩니다.

 

경매 공부를 하시는 분들은 사이트에 들어가서 많이 보실 겁니다.

사이트를 맹신하면 안되지만 사이트에는 저 등기부등본을 날짜별로 정리했습니다.

그래서 저희가 경매 공부를 할때 사이트 들어가서 보는 겁니다.

예전에는 이런게 없어서 직접 등기부등본을 뽑아서

날짜별로 직접 나열하고 분석해야 합니다.

저희는 좋은 시대에 살고 있는겁니다.

 

경매 들어가기 전 꼭 직접 등기부 등본을 확인해보자

그래도 만약 어떤 물건 경매를 들어가려고 한다면

꼭 직접 등기부 등본을 뽑아보라고 합니다.

 

등기부등본을 보고 말소기준 권리를 찾습니다.

여기서 가장 중요한게 발소기준 권리라고 하는 이유는

말소기준권리보다 선순위인 권리는 저희가 책임을 져야 합니다.

그게 모가 중요해 책임 지면 되지 생각할 수 있지만

아닙니다.

예를 들어 보겠습니다.

a라는 사람이 집이 2억인데 전세를 1억에 주었습니다.

그리고 나서 a가 은행에 돈을 빌렸는데 

돈을 갚지 못해서 경매에 넘어 갔습니다.

 

경매에서 감정 가격을 2억을 잡았는데

b라는 사람이 1억 5천에 낙찰 받았다고 합시다.

잘 모르는 사람은 2억짜리 집을 1억 5천에 받았다고 부러워 합니다.

하지만 아닙니다.

 

a라는 사람이 전세를 먼저 주고 대출을 받아서 대출이 말소 기준 권리지만

전세자가 대출보다 먼저 있습니다.

그러면 저 전세가격을 저희가 책임을 져야 합니다.

즉 b라는 사람은 저 집 가격을 1억5천 + 1억(전세가격) =2억5천 을 주고 구매 한겁니다.

2억짜리 집을 2억 5천을 주고 산겁니다.

경매를 한 이유가 없는겁니다.

 

여기까지는 저도 공부해서 알고 있는 이야기였습니다.

그래서 항상 물건을 볼때 말소기준권리보다 전세가격이 먼저인지

체크하고 그랬습니다.

 

가압류가 대체 뭔가

근데 강의를 들어보니 제가 모르고 있던게 있었습니다.

가압류 입니다.

가압류란 법원이 채권자를 위하여 채무자의 재산을 잠정적으로 처분하지 못하게 하는 것입니다.

그러니까 처음 낙찰을 받을때 저희에게 금전적으로는 피해를 주지는 않습니다.

근데 이게 말소 기준 권리보다 선 순위이면 금전적 피해를 주지 않으니 낙찰을 받습니다.

여기서 문제가 발생합니다.

법원은 등기부등본에서 말소기준권리 보다 후쉰위는 소멸 시켜줍니다.

그래서 말소의 기준이라고 하는겁니다.

이번 사건에서 가압류 뒤에 말소 기준권리가 있기때문에

낙찰 받은 다음에도 가압류가 남아 있습니다.

아까 위에서 말했듯이 가압류는 잠정적으로 처분을 못하게 하는 것입니다.

낙찰을 받았는데 가압류가 있으면 생각있는 사람은 전세 안들어 옵니다.

그러면 팔아야하는데,

근데 처분을 못하게 막아나서 팔지도 못합니다.

 

결국 살때는 금전적으로 피해를 주지 않았지만

처분을 못하니 이것도 아니고 저것도 아니게 됩니다.

 

역시 공부를 하면 할 수록 알게되는게 많습니다.

아직 경매장에가서 무언가 할 수 있는 단계는 아니지만

공부하면 할수록 재미가 있습니다.

 

물론 경매 특성상 법 이야기가 많이 나오지만

강의를 들으면 사실 특별한 이야기는 아닙니다.

말만 어렵게 하는게 많습니다.

 

마지막으로 정리해보겠습니다.

경매를 시작할때 등기부등본에서 말소기준권리를 찾는다.

말소기준권리는 날짜 기준이다.

말소기준권리보다 뒤에나오는 권리는 낙찰받으면 없어진다.

말소기준권리보다 앞에나오는 권리는 우리가 책임을 져야 합니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.

특별한 이야기는 아니지만 읽어주셔서 감사합니다.

다음에도 공부하고 글 남기도록 하겠습니다.

감사합니다.