부동산경매 첫걸음 권리분석하기 ft. 어렵지 않은 물건으로

 

어렵지 않은 물건으로 경매 시작하기

부동산 공부하는 GET입니다.

오늘도 부동산 책을 읽고 중요한 부분을 공부해 보려고 합니다.

 

보통 부동산 경매 이야기를 하면 어렵다고 이야기 합니다.

하지만 실제로 어려운 물건은 20%정도 뿐이라고 합니다.

즉 80%는 쉬운 물건이라고 합니다.

 

여기서 중요한 점은 쉬운 물건으로는 큰돈을 벌기 힘들다는 겁니다.

그럼 20%인 어려운 물건을 하자!

이런 분들때문에 경매가 어렵다고 생각한다고 합니다.

어려운 물건은 권리분석상 문제가 있는 물건이고

권리분석이을 잘못하면 적게는 몇백 많게는 억단위로 손해를 볼 수 있다고 합니다.

이렇게 내가 손해를 보면 경매는 어려운 것이 됩니다.

 

저자도 권리분석상 문제가 없는 물건만 한다고 합니다.

권리분석상 문제 없는 물건도 계속 수익이 나오면

큰 돈이 된다고 이야기 합니다.

 

권리분석에 대해 알아보기

여기서 잠깐 권리분석이 무엇인지 체크하고 가겠습니다.

권리분석이란 경매에 나온 물건에 얽혀있는 각종 권리라고 합니다.

예를 들면 근저당, 압류, 전세권 등이 있습니다.

권리 분석을 통해서 낙찰 받은후 보상해야 하는 돈이 있는지 체크해야 합니다.

기본적으로 경매에서는 조건을 충족하는 권리 외에는

모두 등기부에서 소멸 시켜준다고 합니다.

즉 경매 이후에는 깨끗한 집이 된다고 생각하면 됩니다.

 

'근저당'

앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위이다. 저당권은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우에 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아 둔 채권자가 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선해서 변제 받을 것을 목적으로 하는 권리이다. 근저당 설정은 은행 등 금융기관이 주로 담당하며 융자 희망자가 담보융자 신청을 하면 은행은 담보물 감정을 하고 융자 여부를 결정한 다음 근저당을 설정하고 융자를 해준다. 근저당의 설정은 물권적 합의와 등기에 의하며, 등기할 때는 담보할 채권최고액을 반드시 등기해야 한다. 채권최고액은 융자 희망자가 최대한도로 융자 받을 수 있는 금액을 말한다. 예를 들어 융자 희망자가 시가 1억 원의 주택을 은행에 담보로 제공하면 은행은 그 주택의 위치, 주택연한, 도시계획 등을 검토하여 감정가를 정하는데 대개는 담보물 시가의 70∼80% 선이다.

 

'압류'

채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 등을 못하게 하는 것.

 

'전세권'

 

전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라사용 ·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리

 

특수물건의 뜻

그러면 특수물건은 무엇인지 알아보겠습니다.

특수 물건은 아무나 입찰에 도전할 수 없습니다.

지식이 있어야하며 권리분석하기 어려운 물건이기때문에

아무나 입찰에 도전하기 힘듭니다.

아무나 못하면 더 싸게 낙찰 받을 수 있습니다.

그래서 많은 돈이 남는다고 합니다.

그러면 특수 물건이 무엇인지 보겠습니다.

 

특수한 권리관계가 얽혀 있는겁니다. 

대표적으로는 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등이 있습니다.

 

쉬운 물건으로 익숙해진 이후 공부를하고 특수 물건을 해도

늦지 않는다고 합니다.

 

'법정지상권'

법정지상권이란 당사자의 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권이다.

사실 민법 들어가면 너무 어렵긴 합니다.

사례도 봐야하고 보면 볼수록 어렵다 느끼는게 민법입니다.

 

저도 아직 기초를 배우는 사람이기때문에

권리분석상 문제 없는 아이 공부를 해야겠습니다.

 

저자는 6달만에 처음으로 낙찰 받았다고 합니다.

한달에 한번씩 휴가를 쓰고 가서 경매를 했다고 합니다.

한달에 한번은 너무 적은거 아니야?

할 수 있지만 저번 포스팅에서도 이야기 했듯이

물건 하나를 분석하기 위해서는 나름 시간이 오래 걸립니다.

 

6달동안 꾸준히 물건 분석하고

쉴수있는 시간에 경매를 가는거 보면 정말 대단하다고 생각합니다.

 

저도 꾸준히 할 수 있도록

열심히 포스팅해보겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

다음에도 포스팅 남기도록 하겠습니다.